Acheter un plex : la liste de vérification de l'inspection

Préparer l'accès à tous les logements

La première condition d'une bonne inspection de plex, c'est l'accès. Les locataires doivent être avisés selon les règles, et le vendeur doit organiser les visites de chaque logement pendant la plage prévue. Un logement non visité est un logement dont vous ignorez l'état.

Les écarts entre logements sont souvent importants : l'un a été rénové il y a trois ans, l'autre n'a pas bougé depuis les années 1980. Les défauts les plus coûteux, comme une infiltration de toiture ou une salle de bain qui fuit dans le logement du dessous, se voient justement dans les logements que le vendeur montre le moins volontiers.

Demandez aussi l'accès aux locaux techniques, au sous-sol, aux cabanons et, si possible, au toit. Prévoyez que l'inspection d'un triplex prendra de trois à quatre heures.

Le toit plat et les éléments extérieurs

Le toit plat est souvent la plus grosse dépense d'un plex. L'inspecteur évalue la membrane, qu'elle soit multicouche ou élastomère, les drains de toit, les solins de parapet et les signes de pontage détrempé, comme des zones molles ou des cloques. Un toit en fin de vie doit être chiffré avant d'acheter.

Les balcons, escaliers extérieurs et garde-corps sont le deuxième poste à surveiller. Bois pourri à la base des poteaux, ancrages rouillés, pente vers le mur, garde-corps trop bas ou trop espacés : ces éléments touchent à la fois votre budget et la sécurité des occupants.

La maçonnerie complète le portrait : joints de mortier dégradés, briques éclatées, linteaux rouillés au-dessus des fenêtres et fissures en escalier méritent une attention particulière, surtout dans les plex de plus de 60 ans.

Électricité, plomberie et chauffage

Chaque logement a généralement son entrée électrique, son panneau et son compteur. L'inspecteur vérifie l'état des panneaux, la capacité apparente, la présence de fusibles ou de disjoncteurs anciens, les modifications visibles faites sans permis et les signes de surchauffe. Plusieurs générations d'électricité cohabitent souvent dans le même immeuble.

Pour la plomberie, on cherche les tuyaux de fonte, de fer galvanisé ou de polybutylène, les chauffe-eau âgés et l'entrée d'eau. Un chauffe-eau de plus de 15 ans dans un logement au deuxième étage est un risque de dégât d'eau pour le logement du dessous.

Le chauffage varie beaucoup : plinthes électriques, système central au mazout ou à l'eau chaude, thermopompes ajoutées. Un système central âgé partagé entre les logements est une dépense majeure à anticiper.

Sécurité des occupants et conformité

Comme propriétaire, vous êtes responsable de la sécurité des locataires. L'inspecteur signale l'absence ou l'état des avertisseurs de fumée et de monoxyde de carbone, les issues de secours, les garde-corps non conformes, les appareils au gaz et les sources de chauffage d'appoint.

Il relève aussi les indices de logements ajoutés ou transformés sans permis, comme un logement au sous-sol sans deuxième issue, avec des fenêtres trop petites ou une hauteur de plafond insuffisante. Vérifiez auprès de la municipalité le nombre de logements autorisés avant d'acheter : ce point influence directement la valeur et les revenus.

Ces constats sont prioritaires dans le rapport, parce qu'ils engagent votre responsabilité dès la prise de possession.

Fondations, drain et sous-sol

Le sous-sol d'un plex ancien raconte beaucoup : fondations de pierre ou de béton, traces d'infiltration, efflorescence, fissures, drain d'origine. Dans les secteurs de la grande région de Montréal, l'état de la dalle est aussi vérifié pour les signes de pyrite dans les immeubles des années 1970 à 2000.

Pour un immeuble de plus de 30 ans ou avec des indices d'humidité, une inspection du drain de fondation par caméra aide à chiffrer un éventuel remplacement, qui touche l'ensemble du bâtiment. Sur un plex, c'est une dépense importante à connaître avant de calculer votre rendement.

Enfin, les refoulements d'égout lors de fortes pluies sont fréquents dans certains quartiers. La présence d'un clapet antiretour fonctionnel est un point à vérifier systématiquement.